Alles Wichtige zur Grundschuld

Wenn Sie bei einer Bank ein Darlehen aufnehmen, beispielsweise um eine Immobilie zu erwerben, verlangt die Bank Sicherheiten, regelmäßig in Form einer Grundschuld. Diese ermöglicht der Bank die Verwertung der Immobilie durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

Wofür ist der sogenannte Rang wichtig?

Belastungen eines Grundstücks werden in Abteilung II und III im Grundbuch eingetragen. Die Rangfolge der Rechte in diesen Abteilungen entscheidet darüber, wer bei einer Zwangsversteigerung als Erstes zum Zug kommt.

Eingetragene Rechte, die nicht auf Zahlung gerichtet sind, z.B. ein Wohnrecht, müssen vom Ersteher des Objekts übernommen werden, was sich in der Regel wertmindernd auswirkt.

Eingetragene Rechte, die auf Zahlung gerichtet sind, bleiben bestehen, wenn sie vorrangig sind, also im Rang vor dem Gläubiger stehen, der das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt. Diese werden auf das Gebot des Meistbietenden angerechnet, sodass die nachrangige, betreibende Gläubigerin möglicherweise nur einen geringen Restbetrag erhält.

Daher bestehen Banken regelmäßig auf eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit. In diesem Fall können dann auch günstigere Zinssätze für das Darlehen gewährt werden. Sollten vorrangige Rechte bestehen wird auch der Rücktritt von vorrangig eingetragenen Rechten, im Rang hinter die Grundschuld der finanzierenden Bank verlangt.  

Belastungsvollmacht und Vorwegfinanzierung

Wie eingangs erläutert, verlangt die Bank für die Finanzierung eines Immobilienkaufs eine Sicherheit in Form einer Grundschuld. Hier vereinbaren Verkäufer und Käufer häufig in einer sogenannten Belastungsvollmacht, dass der Käufer zur Finanzierung des Immobilienerwerbs vom Verkäufer, dessen Immobilie als Sicherheit für die Bank verwenden darf. Dabei bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer eine Grundschuld auf dem Kaufobjekt zu bestellen. Im Gegenzug lässt er sich zusichern, dass die Ausreichung des Darlehens an den Käufer ausschließlich zum Zweck der Bezahlung des Kaufpreises erfolgen darf und lässt sich die Auszahlungsansprüche abtreten. So erhält die Bank frühzeitig eine ausreichende Sicherheit und es wird sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält.

Unabhängigkeit / Abstraktheit der Grundschuld

Die Grundschuld wird normalerweise zur Sicherung eines Darlehensvertrages bestellt. Hier werden drei Verträge unterschieden, nämlich der Darlehensvertrag, die Grundschuld und die Sicherungsabrede.

Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht, welches zur Verwertung des Sicherheitsobjekts berechtigt. Ohne Grundschuld müsste die Bank Klage erheben und aus einem rechtskräftigen Zahlungsurteil die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn das Darlehen nicht bedient wird.

Davon zu unterscheiden ist der Darlehnsvertrag, der regelt, welchen Betrag die Bank zur Verfügung stellt, wie dieser Betrag verzinst wird, wann und wie er zurückzuzahlen ist und welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen. 

Die Grundschuld ist unabhängig vom Darlehen, sie ist abstrakt. Sie besteht also auch weiter, wenn die Forderung aus dem Darlehnsvertrag durch Tilgung erloschen ist. Die Grundschuld verbraucht sich also nicht und kann wiederverwendet werden.

Diese Möglichkeit der erneuten Verwendung – der sog. Revalutierung – der Grundschuld spart Kosten, weil eben keine neue Grundschuld bestellt werden muss, wenn nach Tilgung eines Kredits später einmal ein weiterer Kredit aufgenommen werden soll.

Natürlich kann die Grundschuld gelöscht werden, wenn das gesicherte Darlehen getilgt ist. Häufig empfiehlt es sich aber die Grundschuld stehen zu lassen. Eine Löschung dieser nicht valutierenden Grundschuld erfolgt dann normalerweise erst beim Verkauf des Grundstücks. Möglicherweise übernimmt der Käufer aber auch die Grundschuld zur Absicherung seiner künftigen Verbindlichkeiten oder der Käufer übernimmt die Grundschuld sogar mitsamt der bestehenden Darlehensschuld des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis.

Da die Grundschuld unabhängig vom Darlehnsvertrag ist, kann sie auch auf Vorrat bestellt werden. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn das Finanzierungsvolumen beispielsweise bei einem Bauprojekt, noch nicht endgültig feststeht.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek übrigens nicht unabhängig vom Darlehnsvertrag, sondern sie ist akzessorisch. Das bedeutet, dass sie mit Tilgung des Darlehens automatisch erlischt und nicht wiederverwendet werden kann.

Form:

Grundschulden müssen für die Eintragung im Grundbuch mindestens notariell beglaubigt werden. Tatsächlich werden sie regelmäßig notariell beurkundet, weil die Banken die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die belastete Immobilie und/oder in das sonstige Vermögen des Bestellers fordern. Hierzu weiter unten.

Buchgrundschulden oder Briefgrundschulden

Merkmale der Briefgrundschuld ist, die besonders flexible Handhabung bei Abtretung. Die Briefgrundschuld kann durch schriftliche Abtretung und Übergabe des Briefes einfach übertragen werden. Im Grundbuch ist es dann nicht ersichtlich wer Inhaber der Grundschuld ist.

Bei der Buchgrundschuld ergibt sich der derzeitige Inhaber der im Grundschuld stets aus dem Grundbuch.

Briefgrundschulden sind seltener, was erstens bei der Bestellung höhere Kosten auslösen und zweitens hohe Sorgfalt im Umgang mit dem Briefurkunden erfordern.

Geht ein Grundschuldbrief verloren kann er nämlich nur durch ein aufwendiges und teures Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. die Vorlage des Grundschuldbriefes oder eines Ausschlussurteils ist erforderlich um die Grundschuld später bei einem Weiterverkauf löschen zu lassen.

Wer ist bei einer Grundschuldbestellung beim Notar?

Grundschulden sind Verträge die in der Regel zwischen dem Grundstückseigentümer (dem Besteller) und dem Kreditinstitut als Gläubiger geschlossen werden. Beim Notar ist in aller Regel nur der Besteller anwesend weil, es sich für die Bank um ein alttägliches Rechtsgeschäft handelt und vorgegebene Formulare verwendet werden die kaum einer Abänderungsmöglichkeit unterliegen. Für die Bank wird die Grundschuld durch vorbehaltlose Entgegennahme der Grundschuld gemäß § 73 Abs. 2 BGB bindend. Die Verhandlungen mit der Bank über die Kondition des Darlehns haben insofern bereits vor dem Notartermin stattgefunden. Beim Notartermin muss nur der Grundschuldbesteller anwesend sein und gegebenenfalls der persönlich haftende wegen der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung die notariell zu beurkunden ist.

Inhalt von Grundschuldsurkunden

Hierbei handelt es sich von den Banken entworfene applizierte Klauseln. Der Notar wird diese bei der Beurkundung erläutern. Der Besteller muss sich jedoch im Klaren darüber sein, dass eine Änderung der vorformulierten Grundschuldbedingungen nicht möglich sind. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Grundzinsen

In Grundschuldurkunden wird meist ein hocherscheinender Zinssatz vereinbart beispielsweise 12, 15, oder 18 %. Dieser Zinssatz sind aber nicht die Zinsen die wirklich bezahlt werden. Allein die Zinsen aus dem Darlehnsvertrag, sowohl bei ordnungsgemäßer Bedienung als auch im Falle eines Zahlungsverzugs.

Diese gegenüber den Darlehnszinsen höheren dinglichen Grundschuldzinsen ermöglichen eine flexiblere Valutierung, wenn sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erhöht haben. wir erinnern uns, dass die Grundschuld als abstrakte Sicherheit wiederverwendbar ist und vom konkreten gesicherten Forderung unabhängig.

Darüber hinaus wird der Sicherungsumfang der Grundschuld durch die hohen Grundschuldzinsen erweitert. Der Gläubiger ist berechtigt, neben dem Hauptsachbetrag für jedes abgelaufene Jahr ein weiterer Zinsbetrag in Höhe der Grundschuldzinsen zusätzlich aus dem Versteigerungspool & Erlös zu entnehmen, maximal bis zur Höhe des geschuldeten Kredits. Die seit Eröffnung des Versteigerungsverfahrens und die während der beiden Jahre davor aufgelaufenen dinglichen Zinsen werden hierbei im Range der Grundschuld selbst berücksichtigt.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Eigentümers § 800 ZPO

Zahlt der Schuldner einer Darlehnsforderung der Bank ein Geldbetrag nicht zurück, muss die Bank den Schuldner verklagen und das Vollstreckungsverfahren durchführen. Durch die Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO im Rahmen der Grundschuldbestellung ist der Bank von vornerein ein Pfandrecht an einem bestimmten vermögensgegenstand, nämlich der Immobilie zugewiesen. Daneben entsteht durch die Unterwerfungserklärung eine vollstreckbare Grundschuld die ein Gerichtsurteil ersetzt. Damit werden langwierige und teure Prozesse vermieden. Hierdurch entsteht aus Sicht der Bank ein Zuwachs an Verwertungssicherheit was wiederum zu günstigen Zinskonditionen führt.

Die Bank kann als Grundschuldgläubiger aus der vollstreckbaren Grundschuld jederzeit die Zwangsvollstreckung in den pfändbaren Grund betreiben. Dem Schuldner bleibt für den unwahrscheinlichen Fall des Missbrauchs die Möglichkeit der Vollstreckungsgegenklage.

Die Bank kann über die vorgenannte dingliche Unterwerfungsklausel direkt gegen den jeweiligen Eigentümer vorgehen. Überträgt also der Grundschuldbesteller das belastete Objekt ohne Wissen der Bank auf einen Dritten und wird dann der gesicherten Kreditnot leidend, kann die Bank gegen den Dritten die Zwangsversteigerung betreiben.

Abstrakte Schuldversprechen mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die meisten Grundschuldformulare enthalten weiter das sogenannte abstrakte Schuldversprechen mit einer persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

In diesem Zusammenhang muss man sich zunächst klarmachen, dass der Grundschuldbesteller mit der Bank ein Darlehnsvertrag geschlossen hat der ihn zur Rückzahlung der Darlehnsvaluta und der Zinsen aus seinem gesamten Vermögen verpflichtet. Durch das abstrakte Schuldversprechen im Rahmen der Grundschuldurkunde wird nochmal unabhängig vom Darlehnsvertrag anerkannt, dass eine Schuld gegenüber der Bank in Höhe des Grundschuldbetrages besteht. Eine Verschärfung oder Erweiterung der Haftung ist damit zunächst nicht verbunden. es geht nur um eine Beweiserleichterung für die Bank.

Durch die mit dem abstrakten Schuldversprechen verbundene persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann in das gesamte Vermögen des Bestellers gepfändet werden, diese Erklärung erweitert also den Kreis der Zugriffsmöglichkeiten, wenn das Darlehen Not leidend wird, in dem die Bank beispielsweise auf den PKW des Schuldners oder auf dessen Bankkonto zugreifen. Diese Möglichkeit spielt z.B. dann eine Rolle, wenn im Rahmen der Zwangsversteigerung Erzielte Erlös nicht zur Befriedigung der Forderung ausreicht oder bei geringen Rückstanden nicht gleich die Versteigerung der Immobilie beantragt werden soll, sondern zunächst vielleicht eine Lohnpfändung ausgebracht.

Ist Darlehnsschuldner und Eigentümer des Pfadobjekts nicht dieselbe Person, dann handelt es sich somit um eine Drittsicherheit, übernimmt ausschließlich der Vertragspartner aus dem Darlehnsvertrag das abstrakte Schuldversprechen mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Sicherungszweckserklärung

Die Sicherungszweckserklärung verknüpft den Darlehnsvertrag mit der abstrakten Grundschuld. Sie unterliegt nicht dem Zwang der notariellen Beurkundung, kann also privatschriftlich vereinbart, aufgehoben und abgeändert werden.

Nur wenn ein Darlehen in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wurde, kann die Bank auch aus der Grundschuld vorgehen, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird.

Banken vereinbaren daher regelmäßig einen umfassenden Sicherungszweck dahingehend, dass alle Ansprüche aus der gesamten Geschäftsverbindung gleich aus welchem Rechtsgrund abgesichert sind.

Besonderheiten gelten wieder wenn die Grundschuld nicht für eigene Verbindlichkeiten des Eigentümers bestellt worden sind sondern auf Verschulden Dritter Sicherheit gewähren wollen. Hier ist es für den Eigentümer unzumutbar wenn sein Grundbesitz auch für alle künftigen und sonstigen Verbindlichkeiten des Darlehnsnehmers (nicht des Eigentümers) haften soll. Ein solch umfassender sicherungszweck bei der Haftung für Drittverbindlichkeiten ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig.

Die Einrede aus dem Sicherungsvertrag können nach einer Abtretung auch dem Erwerber der Grundschuld entgegengehalten werden, § 1192 Abs. 1a BGB.

Abtretung von Rückgewährungsansprüche

Wie oben schon erläutert, ist die Grundschuld von der gesicherten Forderung unabhängig, also abstrakt. Dies führt dazu, dass nach Tilgung der Darlehnsforderung die Bank noch als Grundschuldberechtigte im Grundbuch eingetragen ist, die Grundschuld aber eigentlich dem Eigentümer zusteht, weil er das Darlehen zurückbezahlt hat. Ihm steht ein sogenannter Rückübertragungsanspruch zu. er kann von der Bank die Löschung oder die Abtretung verlangen.

Rückübertragungsansprüche spielen ins besonders dann eine Rolle, wenn es ein Grundschuldgläubiger im zweiten Rang hinter der erstrangigen Grundschuld gibt. Der Inhaber der zweiten Grundschuld hat ein Interesse daran das nach Tilgung der ersten Grundschuld die erste Grundschuld nicht Revaliert wird sondern seine zweitrangige Grundschuld als nächstes bedient wird. Vor einer Entwertung der Rechte kann sich die Bank zwei Schützen in dem sich die Rückübertragungsansprüche die der Eigentümer gegenüber der Bank ein hat abtreten lässt.

Zusammenfassung:

Grundschulden sind abstrakt. Sie können auf Vorrat bestellt werden und wiederverwendet werden.

Grundschuldzinsen werden nicht bezahlt, sondern ermöglichen eine Wiederverwendung der Grundschuld bei künftigen neuen Darlehen und erhöhen den Sicherungsumfang der Bank.

Durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann im Verwertungsfall eine rasche Verwertung des Grundbesitzes erfolgen.

In der Regel beschränkt sich die Haftung nicht nur auf den Grundbesitz, sondern es wird mit dem ganzen Vermögen gehaftet.

Bei der Sicherungsvereinbarung muss man darauf geachtet werden, welche und weshalb dessen Verbindlichkeiten abgesichert werden.

Hierbei ist zu beachten das Grundschuldzinsen und Nebenleistungen sowie die Ansprüche aus einem parallel erklärten abstrakten Schuldanerkenntnis unabhängig von einer Kündigung fällig sein können.

Eine vollstreckbare Ausfertigung auch in Bezug auf das dingliche Kapital kann weiterhin sofort erteilt werden, wenn der Schuldner in der Urkunde den sogenannten Nachweisverzicht erklärt hat, also, dass der Vollstreckungstitel selbst (also der prozessuale Anspruch) von keinem weiteren Nachweis abhängen soll, insbesondere nicht vom an sich materiell rechtlichen Erfordernis der vorherigen Kündigung der Grundschuld.