Asset Protection: Gläubigerbenachteiligung bei Rücktrittsrecht für Insolvenzfall im Grund-stückskaufvertrag?

Verkäufer oder Übergeber behalten sich häufig Rückübertragungsansprüche für verschiedene Fälle vor, insbesondere auch für den Insolvenzfall des Käufers. Wie gleich gezeigt wird, ist der Rücktrittsvorbehalt nicht grundsätzlich anfechtbar. Im Insolvenzfall stellt sich aber die Frage, ob das meist unentgeltliche Rückübertragungsrecht durch den Insolvenzverwalter anfechtbar ist und wie das Rückübertragungsrecht ausgestaltet sein muss, damit es nicht anfechtbar ist. Hierzu hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung getroffen, BGH, Urteil vom 12.10.2017 – IX ZR 288/14.

Der Fall: Eine Mutter hatte eine Immobilie auf ihre Tochter übertragen und sich im Vertrag einen Rückübertragungsanspruch vorbehalten, der durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert war. Ein Teil des Kaufpreises war sofort zur Zahlung fällig und ein weiterer Kaufpreisanteil sollte in monatlichen Raten beglichen werden. Mehrere Jahre später wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Tochter eröffnet und die Mutter verlangte vom Insolvenzverwalter die Rückübertragung der Immobilie. Der Insolvenzverwalter lehnte mit der Begründung ab, dass das unentgeltliche Rückübertragungsrecht nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar sei. Er sei deshalb berechtigt, die Rückübertragung der Eigentumswohnung zu verweigern. Die Tatsacheninstanzen gaben der Klage auf Rückübertragung überwiegend statt. Der BGH hat die Entscheidung aufgehoben und an das OLG zurückverwiesen.

Rücktrittsklausel ist grundsätzlich nicht anfechtbar

Nach Ansicht des BGH, Urteil vom 12.10.2017 – IX ZR 288/14 steht der Mutter grundsätzlich ein Aussonderungsrecht gemäß §§ 47, 106 InsO zu. Der Rückübertragungsanspruch bzw. die Klausel fallen nicht unter §§ 119, 103 InsO. Sie sei daher wirksam. Die Rücktrittsklausel unterliege auch nach Übertragung des Grundstücks nicht im Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Die Vormerkung habe aussonderungsähnliche Wirkungen.

Bezüglich der insolvenzrechtlichen Anfechtbarkeit differenziert das Gericht zwischen dem Rücktrittsvorbehalt und der daraus resultierenden Unentgeltlichkeit des Rückübertragungsanspruches.

Der BGH stellt klar, dass in eine Klausel zum Rücktrittsvorbehalt unter den folgenden Voraussetzungen nicht gläubigerbenachteiligend ist, nämlich dann, wenn

• das Rücktrittsrecht von vornherein Bestandteil des Vertrages ist,
• der Käufer das Recht an der Sache ausschließlich aufgrund dieses Vertrages erworben hat,
• die Rücktrittsklausel den Berechtigten in den Stand setzt, einen Zugriff der Gläubiger auf die Sache jederzeit abwehren zu können, und
• die Rücktrittsklausel freie Verfügungen zugunsten einzelner Gläubiger ausschließt.

Die unentgeltliche Rückübertragung unterliegt der Anfechtung

Anders sieht es bezüglich der Vereinbarung der unentgeltlichen Rückübertragung aus. Nach Auffassung des Senats ist eine Gläubigerbenachteiligung immer anzunehmen, wenn der Schuldner und Empfänger des Grundstücks verpflichtet ist, die Immobilie für den Fall der wirksamen Ausübung des Rücktrittsrechts unentgeltlich zu übertragen. Denn in diesem Fall verzichtete er auf die ihm zustehende Rückabwicklung, namentlich auf die Rückforderung des gezahlten Kaufpreises ebenso wie auf den Ersatz notwendiger Verwendungen und anderer Aufwendungen, die er als Käufer gemacht hat. Diese Ansprüche stehen ihm nach § 347 Abs. 2 BGB zu. Dieser Verzicht sei gläubigerbenachteiligend.

Bei teilbaren Leistungen kann sich die Anfechtung auf einzelne Regelungen in notariellen Verträgen beschränken. Gleichzeitig bleibt der Vertrag im Übrigen bestehen. Die Rückübertragung hat dann nicht unentgeltlich zu erfolgen.

Letztendlich kann die Mutter daher die Rückübertragung nur Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Verwendungen verlangen.